Tanto el reparto de gastos como la cuota mensual de la comunidad de vecinos son dos variables que debemos valorar siempre que pretendamos acceder a un inmueble donde se compartan zonas comunes. Estos gastos atribuidos a la comunidad de propietarios forman parte de la inversión en vivienda; lo cual significa que antes de comprar un inmueble debemos conocer a cuánto asciende su cuota y qué pluses la encarecerán.
Los asuntos vinculados a los gastos de comunidad aparecen incluidos en la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH), una normativa que se aplica cuando se adquiere un piso integrado en un edificio, o bien una casa dentro de un terreno común que ha sido segregado hasta formar una comunidad de propietarios. En este último caso, conviene valorar el conjunto de normas que regulan la organización de los inmuebles integrados en la comunidad. La LPH precisa (en su artículo 9) que una de las obligaciones de los propietarios -en cualquier inmueble con régimen de propiedad horizontal- es contribuir a los gastos generales para el correcto mantenimiento del edificio.
Existen dos tipos de gastos de la comunidad:
Gastos de comunidad generales (u ordinarios). Se utilizan para mantener el correcto funcionamiento de la comunidad y su buen estado, incluyendo luz, electricidad, agua y todos los gastos vinculados con el mantenimiento de la finca. Aparecen cuantificados en los presupuestos anuales y se aprueban en junta ordinaria.
Gastos de comunidad extraordinarios. Conocidas popularmente como «derramas», sirven para cubrir necesidades de mejora puntuales: (desde la instalación de un ascensor a la reparación de una fachada). Del mismo modo, se aprueban en juntas extraordinarias y se suelen sufragar con cantidades de dinero ahorrado por la propia comunidad de propietarios.
El pago de los gastos de comunidad siempre debe ser afrontado por los propietarios. No obstante, podría darse la situación específica en la que dichos pagos quedarían transferidos a la cuota de alquiler, en el supuesto de tener el inmueble arrendado. Al margen de esta circunstancia tan poco frecuente, el responsable de abonar las mensualidades (y de responder frente a la comunidad) es el propietario.
Si hablamos de gastos susceptibles de individualización en la comunidad, nos referimos a aquellos gastos que -aun no siendo privados- se vinculan con elementos de los que sólo hacen uso una parte de los propietarios. El ejemplo más representativo sería la exclusión de pago en los locales comerciales de un edificio cuando se instala un ascensor. Por eso, antes de invertir en un inmueble, conviene estudiar los estatutos de la comunidad de propietarios a la que pertenezca la vivienda. Cabe la posibilidad de que en estos estatutos aparezcan medidas como un reparto de gastos que no tenga en cuenta la cuota de participación de cada propietario, o la exención de parte de los gastos para determinados miembros de la comunidad.
Respecto a las deducciones en el pago de los gastos de comunidad, éstos sólo son posibles en algunos casos concretos, como (por ejemplo) cuando el inmueble se encuentra arrendado. También son frecuentes las medidas fiscales que favorezcan la inversión en obras que mejoren la eficiencia energética o accesibilidad de un edificio a través, entre otras cosas, de deducciones específicas.
Para salir de dudas es importante consultar, entre otras, la normativa sobre IRPF en cada ejercicio fiscal teniendo en cuenta las diferencias autonómicas.
En cuanto al reparto de gastos de comunidad, la normativa vigente confirma que se abonará el importe de las mensualidades «con arreglo a la cuota de participación». El artículo 3 de la LPH nos indica también que «a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación en virtud del valor total del inmueble». En cuanto a qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales, como ya hemos mencionado, es posible acordar su exclusión de determinados desembolsos en cuyo beneficio no participan, como los gastos de ascensor o escalera. La misma comunidad también puede prever el cobro de intereses en caso de demora, así como un plazo amistoso para ponerse al corriente. En cualquier caso, es posible que la comunidad reclame las cuotas impagadas tanto por la vía extrajudicial como por la judicial, normalmente a través de un procedimiento monitorio.